Reeds in de herfst van 2002 vertelde Matthew Gilman, portefeuillebeheerder onroerend goed voor ABP Investments USA in New York, aan zijn bazen in Amsterdam dat tijd was om een gedeelte van hun 8 miljard dollar aan Amerikaans onroerend goed te verkopen.

Gilman kan zich dit goed herinneren. “Wij zeiden dat de taxaties ons bezorgd maakten, dat de hele winstmarge verdwenen was en dat we rendementen verwachtten van 9%, misschien 11%. De allocatiemensen zeiden dat ze meer wilden gaan investeren terwijl wij zeiden “verminderen”, en in de daaropvolgende negen maanden hebben ze erg veel geïnvesteerd.”

Die ene keer was Gilman blij dat hij ongelijk had aangezien er rendementen van 25% tot 30% behaald werden. Ondanks het gevaar dat zij weer loos alarm zouden slaan adviseerden Gilman en zijn collega’s in New York echter opnieuw dat er verkocht moest worden.

Hij vertelde npn: “Wij zeiden dat volgens ons de prijzen krankzinnig aan het worden waren en deze keer waren ze bereid zich terug te trekken. Sinds oktober zijn we geld aan het terugsturen.”

Volgens hem is het de bedoeling om het onroerend goed in de VS met 500 miljoen dollar te verminderen tot ongeveer 7,5 miljard, waarvan het overgrote deel geïnvesteerd is in 40-50 Real Estate Investment Trusts (REIT’s). Desondanks is het mogelijk dat de prijzen blijven stijgen.

“Er gaat erg veel geld om in onroerend goed en nog meer geld probeert in onroerend goed binnen te komen, maar ik denk niet dat je nog veel kunt verdienen nu er zoveel geld instroomt,” zei Gilman.

Er zijn nu al projectontwikkelaars die projecten doorzetten waarbij maar een rendement van 8% te behalen is, en dit terwijl beleggers gewend zijn twee keer zoveel te vragen. Hij vertelt de strategen in Amsterdam dan ook dat zij maar een rendement van 8% tot 9% op zijn investeringen kunnen verwachten ondanks de 35% (in dollars) die vorig jaar werd behaald.

Een ineenstorting van de markt lijkt hem echter onwaarschijnlijk. De markt heeft drie jaren van slechte economische condities overleefd en de cijfers voor de nabije toekomst zien er rooskleuriger uit. De rentestand geeft zorgen, maar Gilman voorspelt dat de rente voor 10-jarige schatkistobligaties tot 8% zou moeten stijgen om een sterke daling in onroerend-goedprijzen te veroorzaken.

Gelukkig voor Gilman beoordeelt het ABP de prestaties van haar managers op basis van plaatselijke valutarendementen – en niet hoe goed de resultaten zouden standhouden in euro’s. De scherp dalende dollar zou anders zijn hemelhoge dertig-plus procent rendementen van vorig jaar in de vernieling hebben geholpen.

De meeste institutionele beleggers met aanzienlijke beleggingen in meerdere valuta’s hedgen natuurlijk en wel om goede redenen. Volgens een recent onderzoek van de Zwitserse investment manager Pictet, zou een 100% hedgeratio de instabiliteit van de internationale obligatieportefeuilles van Zwitserse investeerders van 11,43% tot 7,45% hebben teruggebracht. En afgelopen april heeft WM Company berekend dat valutahedging het gemiddelde rendement voor pensioenfondsen in alle bedrijfstakken heeft verhoogd van 7,9% tot 10%.

Vandaar dat het beleid van het ABP is om hun VS dollars beleggingen voor 100% te hedgen. Dat betekent echter niet dat het fonds de dollar niet in de gaten houdt.

“Wij zijn van mening dat de dollar op lange termijn onder druk blijft staan,” zei ABP CIO voor aandelen en vastrentende waarden Jan Straatman. “Er zijn onevenwichtigheden in de lopende rekening van de VS, de handelsbalans en het begrotingstekort. Op de middellange termijn zullen het verschil in groei tussen de VS en Europa en de sterker stijgende rente ten voordele van de dollar uitpakken. Maar er kan nog een verdere verslechtering komen.”

Printbare versie