De sterke economische groei in Azië en het streven naar diversificatie van de beleggingsportefeuille brengt

steeds meer Nederlandse pensioenfondsen op het groeipad van de Aziatische onroerend goedmarkt.

Maaike Veen richt de blik voor NPN oostwaarts: wat heeft het Verre Oosten te bieden?

De buffervereisten in het Financieel Toetsingskader zijn gunstig voor onroerend goed, zegt Bart Heenk, managing director van SEI Investments. Door een hogere allocatie naar onroerend goed daalt de buffereis. Onroerend goed-beleggingen zijn ook een goed instrument voor pensioenfondsen om inflatierisico’s af te dekken, want huurinkomsten worden gekoppeld aan inflatie. Onroerend goed is bovendien een aantrekkelijke beleggingscategorie omdat het een lage correlatie heeft met obligaties en aandelen en dus bijdraagt aan de diversificatie van de beleggingsportefeuille.

“Je ziet pensioenfondsen meer naar onroerend goed kijken, ” signaleert Heenk. Vastgoed was vroeger goed voor zo’n vijf procent van het belegde vermogen, nu is dat in veel gevallen rond de tien procent, volgens Robert Lie, chief executive van ING Real Estate Investment Management Asia vanuit Hong Kong. “Transparantie van de vastgoedmarkt in zijn algemeenheid is de laatste jaren sterk verbeterd. Vroeger was de markt zeer ondoorzichtig, waardestijgingen mistig, en waren er geen goede benchmarks,” zegt Lie. Zijn divisie beheert onder meer een Zuidoost Azië fonds, startte vorig jaar met een Korea Fonds en dit jaar met een China Opportunity Fund.

Meer en meer pensioenfondsen zijn dan ook geïnteresseerd in de investeringsmogelijkheden buiten Europa. Niet alleen omdat ze worden aangetrokken door de snelle economische groei in het Verre Oosten. “De marktontwikkelingen op de Aziatische markt lopen niet synchroon met Europa en daarom is het vanuit het oogpunt van het spreiden van de beleggingen goed om ook in Azië in onroerend goed te investeren,” zegt Heenk.

“Pensioenfondsen associeerden Azië in het verleden met risico.
Investeringen waren opportunistisch, maar tegenwoordig hebben investeerders ook oog voor minder opportunistische en dus minder risicovolle beleggingen en speelt de regio een steeds belangrijkere rol in de globale portefeuille,” zegt Lie. “En pensioenfondsen investeren niet per sé in producten met een hoog risico en een hoog rendement,
maar er gaat ook kapitaal naar investeringen met een lager risico. Het is nu meer een mix.”

De Aziatische economieën groeien snel. Het beschikbaar inkomen stijgt. De cijfers spreken voor zich, maar laten ook zien dat er veel onderlinge verschillen zijn binnen de regio. China, India, Vietnam en Hong Kong vormen de kopgroep van snelle groeiers met Bruto Binnenlands Product groeicijfers van 10,7%, 8,5%, en 7,3% in 2005
vergeleken met een gemiddelde BBP-groei van 3,3% voor de wereldeconomie. Japan en Singapore zijn volwassen markten. Taiwan, Zuid-Korea en Maleisië zijn semi-volwassen en China, India, Indonesië, Thailand, de Philippijnen en Vietnam gelden als ´developing markets´.

“Beleggers willen toegang tot Aziatische economieën, vooral binnenlandse bedrijven, om te kunnen profiteren van de opmars van de consument,” zegt Vanessa Donegan, hoofd van de Aziatische aandelenafdeling van vermogensbeheerder Threadneedle Investments. “Er zijn een hoop verborgen spaargelden. Sinds de crisis in 1997 beginnen consumenten nu hun spaartegoeden aan te spreken. Er is een enorme opgekropte vraag naar hypotheken.” In India bijvoorbeeld dalen de besparingen en is de rente gedaald. Armere mensen zijn nu in staat geld te lenen omdat krediet goedkoper is geworden.

ING Real Estate noemt de marktfactoren over het algemeen ´robuust´. Bestaat de Europese markt vooral uit renovatieprojecten, in Azië speelt projectontwikkeling een zeer grote rol vanwege de sterke vraag naar kantoor- en winkelruimte.

Maar investeren in Aziatisch onroerend goed is niet zo toegankelijk en transparant als in Europa. De dynamiek van de markt, structuur en wetgeving verschillen. In India kunnen buitenlanders geen bestaande gebouwen kopen en in veel andere landen gelden beperkingen om 100 procent eigenaar te zijn van een gebouw. Veel vastgoed is ook in handen van bedrijven en vermogende families. “Het bezitten van vastgoed is hier emotioneel veel belangrijker dan in het Westen waar bedrijven juist vastgoed verkopen, omdat het niet tot hun kernactiviteit behoort,” zegt Lie.

Er is wel veel kapitaal dat een weg zoekt naar Azië, maar de investeringsmogelijkheden zijn nog beperkt. Dit drijft de prijzen op en drukt rendementen. Cijfers van ING Real Estate laten echter zien dat de vooruitzichten gunstig zijn (zie tabel).

“Azië is een moeilijke markt om te analyseren en te penetreren als buitenlandse investeerder,” zegt Ubbe Stihagen van Aberdeen Property Investments, dat onlangs een ´fund of funds´ van onroerend goed-beleggingsfondsen in Azië heeft gelanceerd. Dit Azië-fonds mikt op een jaarlijkse internal rate of return van 13 tot 17% exclusief managementvergoedingen.

De markt is aan het veranderen, zeggen de marktkenners. Regelgeving verbetert langzaam en steeds meer landen hebben Real Estate Investment Trusts (REIT), die het voordeel hebben dat ze door een beursnotering liquide zijn. In september hebben marktpartijen ook een nieuwe organisatie –de Asian Real Estate Association (AREA)- opgericht die tot doel heeft om de transparantie en professionaliteit te bevorderen voor niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen.

Threadneedle is in zijn Azië-aandelenfonds (ex-Japan) overwogen in vastgoedbedrijven, maar daarvan zijn er nog niet zoveel. Deze fondsen hebben dit jaar buitengewone waardestijgingen laten zien, maar het algemene nadeel van investeren in beursgenoteerde
onroerend goedfondsen is dat deze beleggingen een aandelengerelateerd risico met zich meedragen. En één van de redenen om juist in vastgoed te beleggen is dat deze beleggingscategorie niet correleert met aandelen.

Om te kunnen profiteren van de huidige groei van de vastgoedmarkten zijn er nu voor pensioenfondsen een aantal mogelijkheden: beursgenoteerd vastgoed, met name REITs, niet-beursgenoteerde fondsen, die vaak met lokale partners in de verschillende landen beleggen in vastgoed en/of projectontwikkeling, en funds-of-funds die investeren in een combinatie van andere fondsen.

Printbare versie