— Stefan Baecke, partner Primary Investment Management

Wereldwijd beleggen in landbouwgrond was tot voor kort nauwelijks mogelijk, maar Mariska van der Westen laat zich vertellen dat hierin verandering komt. Boerenzoon en vermogensbeheerder Stefan Baecke heeft een landbouwfonds voor institutionele beleggers opgericht: Hij gaat rendement verbouwen.

Rendement van de koude grond

“Eigenlijk is landbouwgrond iets zo fundamenteels, dat het de basis zou moeten vormen van elke beleggingsportefeuille,” vindt Stefan Baecke. “Andere assetklassen zijn uiteindelijk slechts afgeleiden. Alles begint met grond.”

Als telg uit een boerengeslacht weet Baecke dat het platteland het fundament vormt voor de economie. Als vermogensbeheerder kwam hij er echter achter dat beleggers wel investeren in 'soft commodities' maar niet in de productiefactor. De grond zelf kwam niet in de portefeuille terecht - sterker nog, het bleek voor institutionele beleggers nauwelijks mogelijk om in deze vergeten assetklasse te investeren.

Met die gedachte als uitgangspunt hebben Baecke en zijn partner, accountant en vastgoedmanager Wiegert van der Meij, het eerste wereldwijd gediversifieerde beleggingsfonds opgericht dat zich specialiseert in boerenlandbeleggen. Het fonds wordt onder de naam Ceres I naar verwachting op 1 januari 2008 gelanceerd, en belegt in landbouwgronden in Europa (45%), Noord-Amerika (30%), Zuid-Amerika (15%) en Zuid-Afrika en Australië (beide 5%).

Bioplastic

Boerenland is lang aan de aandacht van beleggers ontsnapt. “Beleggers hebben nooit serieus naar landbouwgrond gekeken. Er kleeft iets feodaals aan: Land blijft lang in dezelfde familie en de liquiditeit is gering. Bovendien lag de focus van oudsher op voedselproductie. De prijzen van voedsel zijn alleen maar gedaald. In een land als Nederland leverden landbouwbeleggingen daarom niet meer dan een zuinige twee procent rendement op,” legt Baecke uit.

Tegenwoordig levert beleggen in het boerenbedrijf echter heel wat meer op. “Voedselgewassen zijn allang niet meer het enige wat wordt verbouwd,” vertelt Baecke. “De bio-economie is sterk in opkomst waardoor de vraag naar biogrondstoffen toeneemt. Niet alleen als brandstof maar ook bijvoorbeeld voor de productie van bioplastic en bioverf. Alles waarvoor nu aardolie als grondstof wordt gebruikt, kan in principe ook op plantaardige basis worden geproduceerd.”

De ontwikkelingen op dit gebied gaan snel. “In de Verenigde Staten is inmiddels twintig procent van de maïsproductie al bestemd voor biobrandstof en de verwachting is dat dit nog oploopt tot vijftig procent”.

Hierdoor wordt niet alleen de agrarische productie lucratiever, maar komt ook het beschikbare landbouwareaal onder druk te staan, hetgeen de grondprijzen opdrijft. “De hoeveelheid grond is nu eenmaal beperkt. Zeker nu het groeiende milieubewustzijn een halt toeroept aan het onbeperkt kappen van bos om het landbouwareaal uit te breiden.” Op de langere termijn worden deze effecten nog versterkt door de aanwas van de wereldbevolking en toenemende urbanisering.

“Door deze ontwikkelingen zijn de rendementen van deze assetklasse inmiddels wel degelijk zeer interessant.”

Wereldwijde spreiding

De rendementscenario's liegen er niet om: het Ceres I fonds zal naar verwachting tussen 6% en 15% rendement opleveren. “Als je naar de laatste drie jaar kijkt, is zelfs 15% conservatief want met name in de VS lopen de grondprijzen steeds hoger op,” zegt Baecke.

“Daar komt nog bij dat grond een hele stabiele beleggingscategorie is en veel minder conjunctuurgevoelig dan bijvoorbeeld commercieel vastgoed. De correlatie met 'steen' is laag of misschien wel negatief. In dat opzicht is dit dus een goede aanvulling op de vastgoedportefeuille.” Ook de correlatie met soft commodities is beperkt. “Kijk maar naar de enorme verschillen tussen bijvoorbeeld de VS en Oost-Europa. De productie is min of meer gelijk, maar toch lopen de grondprijzen sterk uiteen.”

Om tot een goede risicospreiding te komen wordt wereldwijd gediversifieerd belegd. “Er wordt zowel direct als indirect rendement verdiend, dus vanuit de pachtopbrengst en vanuit de waarde van de grond. Daarbij mixen we langer lopende met korter lopende pachtcontracten. Op die manier creëer je een stabiele return,” legt Baecke uit. “Daarnaast spreiden we geografisch. We combineren landen als Frankrijk en Duitsland, waar het land al eeuwen wordt gecultiveerd en prijzen hoog zijn, met landen als Brazilië en Argentinië waar op de pampa's zonder schade aan de natuur nog flink kan worden uitgebreid.” Ook binnen continenten wordt gediversifieerd: “In Europa beleggen we niet alleen in Frankrijk en Duitsland maar ook in Polen en Roemenië.”

Met behulp van wereldwijde partners en landbouwattaché's van Nederlandse ambassades worden ter plaatse contacten gelegd, die vervolgens een uitgebreid due diligence screeningtraject doorlopen. “De boeren die uiteindelijk ons land pachten kunnen lokale boeren zijn die willen uitbreiden, maar ook Nederlandse boeren die het hier te benauwd vinden en willen emigreren,” zegt Baecke.

Puur product

Het Ceres-team besteedt veel zorg aan het cultiveren van lokale netwerken en het opbouwen van langetermijnrelaties met hun pachters.

“Het sleutelwoord hier is de lange termijn,” zegt Baecke. “Deze nieuwe beleggingscategorie is bij uitstek geschikt voor beleggers met een lange adem. Het rendement komt niet uit het draaien van de portefeuille - niet het aantal transacties telt, maar of we kwaliteitsstukken kunnen aankopen met goed boerende pachters die waarde toegevoegen op de lange termijn.”

De bedoeling is om een win-win situatie te realiseren, waar zowel de pachters als de beleggers beter van worden. “Zo beleggen we niet alleen in de grond maar helpen we de boer ook om zijn bedrijf efficiënter te maken. We verbeteren bijvoorbeeld de infrastructuur door verschillende stukken land samen te voegen of waar nodig een slootje te graven. De pachter van zijn kant zet zich in om het landbouwpotentieel van de grond zo goed mogelijk te exploiteren,” zegt Baecke.

“Die relatie is een groot verschil met vastgoedbeleggingen. Een huurder wil nog wel eens een peuk uitdrukken op de nieuwe vloerbedekking, want hij ondervindt daar zelf geen gevolgen van. Maar een boer leeft van zijn land en heeft er dus alle baat bij om er goed voor te zorgen. En als hij het goed verzorgt en de productie toeneemt, is dat ook weer goed voor de belegger.”

Baecke hoopt voor dit eerste fonds tussen de 100 en 500 miljoen euro op te halen, voornamelijk bij middelgrote en grotere pensioenfondsen. “Het is eigenlijk een heel simpel concept, omdat je als belegger rechtstreeks eigenaar wordt van de grond. De reacties zijn erg positief, “ zegt Baecke. “Dit is een heel puur en eerlijk product. Dat spreekt mensen aan.”


Figuur 1: Rendementscenario's landbouwbeleggingsfonds

Printbare versie