Scandinavische pensioenfondsen tonen meer betrokkenheid bij hun vastgoedfondsen als gevolg van de kredietcrisis. Daarnaast signaleert Esther Gotink een toename van investeringen in deze assetklasse

Voor het tweede jaar op rij heeft institutioneel vastgoedadviseur Lymos onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van private vastgoedfondsen in de Scandinavische pensioensector. Ongeveer de helft van de 44 fondsen die deelnamen aan de enquête heeft aangegeven zich de komende jaren meer toe te wijden aan de niet-genoteerde markt: 53% heeft het plan om meer in deze assetklasse te investeren. Nog eens 15% zegt dat het afgelopena jaar al te hebben gedaan en daarmee zijn targets te hebben gehaald.

“Onroerend goed is de laatste jaren flink in opkomst als gevolg van de uitkomsten uit de ALM-studies”, vertelt Lymos-directeur Mariëtte Meulman. “Met name internationale diversificatie wordt gezien als een must, omdat dat zorgt voor een verlaging van de risico’s zonder dat dat ten koste gaat van de rendementen. Direct vastgoed blijkt veel minder aantrekkelijk vanwege managementproblemen en een gebrek aan lokale kennis, en beursgenoteerde fondsen zijn minder populair vanwege de grotere volatiliteit en de gevoeligheid voor sentimenten op de financiële markten in plaats van de vastgoedmarkt.”

Meulman zegt dat er veel te halen valt uit niet-beurgenoteerd onroerend goed: “Door investeringen in privaat vastgoed toe te wijzen aan een fondsmanager wordt het managementprobleem opgelost, wordt toegang tot lokale kennis verkregen en vermindert de volatiliteit. Invloeden van de globale financiële markten werken minder heftig door en de timing hangt niet af van een dag vanwege de jaarlijkse toepassing.”

De kredietcrisis heeft gezorgd voor een uitbreiding van niet-beursgenoteerd vastgoed, omdat deze assetklasse relatief betere resultaten liet zien dan andere categorieën. “Pensioenfondsen focussen op de lange termijn; vele geloven dat beleggen in de niet-genoteerde markt hen in de toekomst beter helpt herstellen”, aldus Meulman.

Ze zegt verrast te zijn door de toename van het aantal Scandinavische pensioenfondsen dat zich een actievere rol als aandeelhouder heeft toebedeeld. In haar onderzoek zegt 65% van de respondenten actief te zijn in hun private vastgoedfondsen, terwijl 35% zich nog passief opstelt. Vorig jaar gaf bijna 57% nog aan zichzelf te beschouwen als een stille aandeelhouder. Aan deze gedragsverandering blijken verschillende redenen ten grondslag te liggen: “Financieringsproblemen en de financiële problemen van fondsmanagers hebben geleid tot nieuwe uitdagingen. Bovendien heeft de pensioensector in de onderzochte landen het minder druk met het structureren van nieuwe vastgoedfondsen vanwege de volatiele omstandigheden in de markt – en dat betekent dat ze meer tijd overhouden om hun bestaande projecten intensiever te monitoren en managen.”

Wat de Lymos-directeur nog het meest heeft verwonderd is dat pensioenfondsen ondanks hun toenemende betrokkenheid nauwelijks analyses uitvoeren op basis waarvan ze kunnen bepalen om al dan niet in een project te blijven investeren. Van de ondervraagde fondsen gaf 70% aan geen hold/sell analyse op financieel niveau en 42% geen analyse op strategisch niveau te voeren. Daarentegen gaven alle fondsen aan dat ze dit manco wel graag op korte termijn willen aanpakken. “Wij geloven dat hold/sell analyses jaarlijks zouden moeten worden uitgevoerd”, reageert Meulman. “Behoorlijke exitstrategieën maken het grote verschil voor het succes van je vastgoedportefeuille en daarmee van je opbrengsten.”

Politiek als nieuw risico

Het blijkt dat (interne) politiek veel pensioenfondsen in de weg zit bij de overweging om zich vroegtijdig uit een lopend vastgoedproject terug te trekken. “Het kiezen van een goed vertrekmoment, waarmee je de andere investeerders feitelijk in de kou laat staan, kan relaties verslechteren en je belemmeren in toekomstige investeringskansen.” Dit element zal minder snel spelen in een liquide markt, vervolgt ze. “Het wordt niet beschouwd als een probleem maar als een uitdaging. Politiek wordt gezien als een nieuw element in het risk/return-profiel van een closed end fonds.”

Meulman denkt dat pensioenfondsen een flinke gedragsverandering doormaken door wat er op de globale financiële markten is gebeurd: “Ze zullen hun assets nauwlettender in de gaten houden en tools ontwikkelen voor een effectievere analyse van fondsen waarin ze investeren. Niet-genoteerde vastgoedbeleggingen vormen een industrie die nog steeds in de kinderschoenen staat. Exitstrategieën stonden aanvankelijk niet op de kaart omdat de nadruk veel meer lag op de acquisitiekant. Ik geloof dat nu een moment aanbreekt waarop pensioenfondsen meer de behoefte zullen hebben om gedegen hold/sell analyses te creëren.”

Het Lymos-onderzoek startte in 2007 in de landen Zweden, Noorwegen en Denemarken. Door de positieve respons werd het enquêtegebied uitgebreid naar Finland en IJsland. “Ons doel is om ook Nederland en hopelijk nog een ander, nader te kiezen land mee te nemen in ons volgende onderzoek.” n

Lymos benaderde 88 pensioenfondsen in Noorwegen, Denemarken, Zweden, Finland en IJsland, waarvan de helft reageerde. Alleen fondsen die tenminste 500 miljoen euro in assets under management werden voor het onderzoek geselecteerd.

Printbare versie
Stuur deze artikel naar een vriend.