Threadneedle ziet kansen in de markt voor commercieel vastgoed in het Verenigd Koninkrijk, door Feike Goudsmit

Threadneedle heeft al jarenlang een leidende positie in de markt voor commercieel vastgoed in het Verenigd Koninkrijk. Een belangrijke reden daarvoor is het feit dat het vastgoedteam van Threadneedle steeds met succes heeft weten te anticiperen op veranderingen in de markt.

In 2006 groeide de overtuiging bij Threadneedle dat de Britse vastgoedmarkt overgewaardeerd raakte. Op dat moment werd besloten om in alle portefeuilles de vastgoedposities terug te brengen. Daarnaast werd de bestaande leverage in de vastgoed producten volledig afgebouwd om zodoende het risiconiveau aanzienlijk te verminderen. Door deze maatregelen hebben alle vastgoedportefeuilles van Threadneedle ook in de afgelopen twee jaar, waarin veel vastgoedfondsen in zwaar weer raakten, een bovengemiddelde performance gerealiseerd.

De Britse markt voor commercieel vastgoed is hard getroffen door de crisis. De kredietverlening raakte vrijwel geheel bevroren en de risicoaversie onder beleggers nam enorm toe. Terwijl de transactievolumes fors terugvielen vanaf de piekniveaus van eind 2006/begin 2007 en het aanvangsrendement opklom naar het hoogste niveau in meer dan 10 jaar, daalde de gemiddelde waarde van vastgoedobjecten vanaf de top van de markt tot het eerste kwartaal van 2009 met zo’n 44%. De terugval van de vastgoedprijzen bleek sneller en heviger te verlopen dan tijdens de vorige grote correctie aan het begin van de jaren negentig. Terwijl het gemiddelde aanvangsrendement van zo’n 8% licht lager is dan de rendementen aan het begin van de jaren negentig, bereikte het verschil tussen het gemiddelde aanvangsrendement en het effectief rendement op 10-jaars staatsobligaties een recordniveau. De markt werd ook geconfronteerd met gedwongen verkopers, hoofdzakelijk vastgoedbeleggingsmaatschappijen (“REIT’s”) en Britse instellingen die te maken kregen met forse outflows, en daardoor hun meest aantrekkelijke en liquide vastgoedbezittingen moesten verkopen.

Maar; zelfs crises creëren kansen. Het vastgoedteam van Threadneedle bleef gespitst op tekenen van herstel in de markt en was actief bezig om strategieën te bedenken om van die mogelijkheden te profiteren. Naar onze overtuiging was de correctie die volgde op de extreme risicoaversie in de markt overtrokken. Daardoor deed zich de unieke kans voor om te kunnen beleggen in een aantal zeer aantrekkelijk gewaardeerde vastgoedobjecten. Na een lange periode van extreem moeilijke omstandigheden begint de situatie weer duidelijke tekenen van herstel te vertonen. Allerlei factoren - zoals historisch hoge aanvangsrendementen, lage rentes, een lage wisselkoers, een consistente markttransparantie en liquiditeit - vestigen in toenemende mate de aandacht van beleggers op de Britse markt voor commercieel vastgoed. In het bijzonder lijkt de waarde van vastgoedobjecten van hoge kwaliteit met langlopende huurcontracten aan kredietwaardige huurders te stabiliseren.

Een bemoedigende ontwikkeling was het feit dat in het eerste kwartaal van 2009 in bepaalde segmenten van de vastgoedmarkt daadwerkelijk weer prijssteun optrad. Beleggers zijn voorzichtig begonnen om kleine tot middelgrote kwaliteitspercelen te kopen. Ondertussen gaan beleggers die een beter rendement wensen dan de verwaarloosbare rente die bij de bank ontvangen wordt, de defensieve kwaliteiten van de sector onderkennen. Sinds het tweede kwartaal van dit jaar zien we dat beleggers weer actiever worden, voornamelijk bij vastgoedveilingen. Daar is de bedrijvigheid weer naar normalere niveaus teruggekeerd. Buitenlandse beleggers profiteren van de lage waarderingen en de gunstige koers van het Britse pond en gaan op zoek naar grotere percelen. Een ander bemoedigend teken is het feit dat de vastgoedprijzen beginnen te stabiliseren. Volgens de IPD (Investment Property Databank) is de Britse vastgoedmarkt in juli voor het eerst sinds de terugval in 2007 weer in waarde gestegen. Threadneedle is van mening dat de markt de bodem heeft bereikt. Het aantal vastgoedtransacties zal naar verwachting echter beperkt blijven gezien de schaarste aan beleggingskapitaal. Slechts een select aantal spelers kan aandelenkapitaal en/of vreemd vermogen aantrekken en is in staat om van de huidige beleggingsmogelijkheden gebruik te maken.

Te midden van dit constant veranderende landschap heeft het vastgoedteam van Threadneedle besloten medio 2009 om een paar nieuwe leveraged producten te starten. Gezien de situatie waarin de markt zich nu bevindt draagt de leverage bij aan de doelstelling van Threadneedle om het fondsrendement voor cliënten te maximaliseren. Het eerste nieuwe product zal sluiten in november. Een tweede core plus product met een maximale leverage van 50% zal van start gaan in het eerste kwartaal van 2010.

Vooruitzichten

De historisch lage rentes en de sterk opgelopen aanvangsrendementen hebben geresulteerd in een yield gap bij beleggingen in commercieel vastgoed. Die situatie heeft zich sinds het einde van de jaren tachtig niet meer voorgedaan. Het aanvangsrendement staat op het hoogste niveau in meer dan 10 jaar. Daarmee is commercieel vastgoed een enorme cash generator geworden.

Mogelijk snelle opleving

Echter, momenteel hebben uitsluitend debiteuren van hoge kwaliteit en met een uitermate goede bankrelatie gemakkelijk toegang tot vreemd vermogen. Voor die partijen biedt de Britse markt voor commercieel vastgoed weer een positieve yield gap. Hoewel vastgoedobjecten nog steeds marginaal worden afgewaardeerd, brengen we graag in herinnering dat tijdens voorgaande recessies ook altijd sprake was van een overcorrectie. Die werd gewoonlijk gevolgd door een vrij snelle opleving vanaf de bodem. Dit is een belangrijk aandachtspunt voor beleggers die in commercieel vastgoed willen investeren. Want die mogelijk snelle opleving kan ook gemist worden.

Naar onze overtuiging zijn de prijzen van vastgoed al aanzienlijk verder doorgeschoten dan op basis van een simpele correctie op de excessen van 2007 verwacht zou mogen worden. Threadneedle is van mening dat we in de vastgoedcyclus nu in een fase komen waarin een uiteindelijke terugkeer naar economische groei en een normale kredietverlening de toegewijde vastgoedbelegger aanzienlijk opwaarts potentieel kunnen bieden. Het potentieel dat lonkt voor beleggers die voor een dergelijke ontwikkeling gepositioneerd zijn, blijkt uit de groeiende volumes aan binnenlands en buitenlands aandelenkapitaal dat zich op de Britse markt voor commercieel vastgoed begint te richten.

Op 21 september jl. heeft Threadneedle de prestigieuze UK Best Investment Manager of the Year award gewonnen bij de jaarlijkse Euromoney Real Estate awards. Volgens deze award, gebaseerd op het oordeel van een groot aantal partijen uit de vastgoedindustrie, heeft Threadneedle de beste vastgoedproducten geleverd in de afgelopen 12 maanden. Deze award bevestigt wederom de uitstekende reputatie van Threadneedle in de Britse markt voor commercieel vastgoed.

Printbare versie
Stuur deze artikel naar een vriend.